Автор: Владельцу недвижимости, чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.
Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке. Нотпрежде необходимо ответить на вопрос: зачем вообще нужно узаконивать перепланировку?
Дело в том, что правообладатель жилья неизбежно столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.
На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок.
Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.
По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.
Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.
Здесь важно понимать, что если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.
Чтобы обезопасить себя при покупке и не доводить дело до жалоб в контролирующие органы, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют.
Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.
Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии направить жалобу в суд, оспорить сделку и добиться расторжения договора купли-продажи квартиры, сославшись на отсутствие в в нём существенного условия, скрытого продавцом.
При подготовке жалобы в суд необходимо руководствоваться тем, что наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся. Например, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья — регистрацию сделки не проведут.
При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.
Безотносительно жалоб и претензий на отказ в законной перепланировке, жалобщику следует отдавать себе отчет в том, что самовольная перепланировка считается незаконным действием и законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.
В настоящее время штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний вполне реальна угроза вообще лишиться жилья.
Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. Позже ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.
Во избежание жалоб лучше заранее изучить когда и как можно узаконить перепланировку?
Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:
— увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
— сносить, менять несущие домовые конструкции;
— объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
— переносить общедомовые коммуникации;
— переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
— расширять комнаты за счет балконной площади.
Во избежание жалоб также полезно изучить порядок узаконивания самовольной перепланировки, исходя из того, что правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке.
Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.
Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок предполагает следующие действия:
1. Обратитесь в компетентный орган, выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:
— специализированные жилинспекции,
— отделы капитального строительства местной администрации и др.
Например, в Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция,
а в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях.
Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.
Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.
Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.
2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.
Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.
Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.
Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.
А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.
По ссылке можно посмотреть более подробно, какие виды перепланировки можно, а какие нельзя оформлять с использованием проекта и эскиза.
3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.
Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:
Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.
Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.
4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.
Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.
В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.
5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.
Спорный порядок узаконивания через жалобу в суд
Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:
1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:
письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
правоустанавливающую документацию на жилье;
техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
квитанцию об оплаченной госпошлине;
перепланировочный проект либо эскиз;
соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
иную документацию, составляющую доказательную базу истца.
2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:
выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.
Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.
3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.
При этом, расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.
Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей). Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей.
Если жалобщик пользуется услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.
